Комментарии к Статье 585 (гражданского кодекса) РФ Отчуждение имущества под выплату ренты

1. Ст. 583 определяет договор ренты с учетом всех ее разновидностей. Стороны в этих отношениях - плательщик ренты и ее получатель. Предмет договора - действия сторон по обмену имущества получателя ренты на предоставление рентных платежей, выплачиваемых ему плательщиком ренты. В текст договора включаются: обязательство получателя ренты передать свое имущество (за плату или бесплатно) в собственность другой стороне; обязательство плательщика ренты - систематически выплачивать рентные платежи их получателю на протяжении времени действия договора. Они составляют непрерывный рассроченный доход их получателя. Договор сопряжен с определенным риском для каждой из сторон возможности преждевременного его прекращения. Этим договор ренты отличается от договора мены, который завершается передачей в собственность имущества каждой из сторон.
Лицо, передающее имущество под выплату ренты, не будет ее получателем, если в качестве такового назовет в договоре или завещании другое лицо. Получателей ренты может быть несколько, равно как и плательщиков. Наличие нескольких плательщиков может быть в отдельных разновидностях ренты не в интересах получателя ренты (см. коммент. ст. 593).
Права получателя по договору постоянной ренты могут передаваться (см. коммент. ст. 589). В случае смерти последнего получателя пожизненной ренты обязательство выплаты прекращается (см. коммент. ст. 546). Договор пожизненной ренты в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения, ничтожен.
Состав плательщиков ренты законом не ограничен, тогда как ее получателями являются лишь граждане и некоммерческие организации, да и то не все (см. 5 гл. 4, а также Закон РФ от 12 января 1996 г. "О некоммерческих организациях" - СЗ РФ, 1996, N 3, ст. 145). Закон отказался от прежнего ограничителя - продавцом жилого дома с условием его пожизненного содержания мог быть лишь нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья.
Поскольку введено лицензирование риэлтерской деятельности (совершение сделок с жилыми помещениями) и деятельности по оказанию ритуальных услуг, то коммерческие структуры, занимающиеся указанными видами деятельности в обмен на передачу гражданами жилой площади в собственность коммерческих организаций, должны лицензировать свою деятельность. Установлена ответственность юридических лиц и граждан, осуществляющих деятельность, подлежащую лицензированию, без лицензирования или с нарушением лицензионных условий.
Также создаются государственные (муниципальные) службы, которые оказывают одиноким пожилым гражданам или супружеским парам и инвалидам, заключающим со службой договор купли - продажи жилой площади с правом пожизненного содержания, социальные услуги - уборка квартиры, приготовление пищи, санитарно - гигиенические, медицинские, транспортные услуги, а также ритуальные услуги.
Объектом имущества, которое участвует в названном обмене, могут быть, без каких-либо ограничений в законе, как движимые, так и недвижимые вещи (см. ст. 130 ГК) в отличие от ГК 1964, ограничивавшим объект только одним видом недвижимого имущества - жилым домом. В их числе: денежные суммы, предприятия, частные коллекции картин, посуда, мебель, изделия из драгметаллов, а также квартира, жилой дом, дача, гараж. Все зависит от целей, каким служат рентные платежи.
Выплата рентных платежей в зависимости от характера ренты осуществляется в разных формах: предоставлением вещей, деньгами, выполнением работ или оказанием услуг, удовлетворением потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а также уходе за ним, оплате ритуальных услуг. Важное условие договора - периодичность, размер и обеспечение выплат (см. коммент. ст. 587). При всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен.
2. Существенным условием, определяющим разновидность договора ренты, является его срок. Он дифференцирует ренту на постоянную, т.е. непрерывную, не имеющую срока прекращения платежа, а также пожизненную, т.е. на время жизни одного или нескольких получателей ренты, каковы бы ни были ее продолжительность и обременительность рентных платежей. В случае смерти получателя прекращается обязательство по выплате ренты. Рента на условиях пожизненного содержания лица с иждивением может быть только пожизненной.
3. По ст. 584 договор ренты нотариально удостоверяется (см. ст. 163 ГК), а при отчуждении объекта недвижимости (см. п. 1) также требуется и государственная регистрация этой сделки. При несоблюдении этих требований сделка считается ничтожной (см. ст. 165, 166 ГК).
4. Плательщик получает в собственность имущество получателя ренты за плату или бесплатно (ст. 585). В этих отношениях применяются соответственно правила о купле - продаже (см. коммент. к настоящей гл. и гл. 30), а если имущество передается безвозмездно, - правила о договоре дарения (см. коммент. к настоящей гл. и гл. 32). Однако правила договоров купли - продажи и дарения недвижимости не предусматривают их нотариального удостоверения (см. коммент. ст. 550, 560, 574) и поэтому действуют иные, специальные правила ст. 584. Правила договоров купли - продажи и дарения применяются лишь постольку, поскольку они не противоречат существу договора ренты.