Комментарии к Статье 608 (гражданского кодекса) РФ Арендодатель

1. Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник (ст. 209 ГК); он и назван в качестве основного арендодателя. Это положение распространяется на субъектов разных форм собственности, а потому арендодателем может быть частное лицо (гражданин), которому принадлежит имущество, хозяйственное товарищество или общество, в том числе акционерное, общественная или иная организация и т.д., т.е. любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника.
2. В комментируемой статье говорится также, что арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном данная норма относится к сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности (хотя может применяться и в других случаях).
В качестве арендодателей при сдаче в аренду объектов государственной или муниципальной собственности могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, предприятия и учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (п. 4 ст. 214, п. 3 ст. 215, ст. 295 и 296 ГК), либо специально уполномоченные органы.
3. В соответствии с п. 2 ст. 295 ГК предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями:
по объектам недвижимости - только с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК);
по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами, (в отличие от п. 1 ст. 607 ГК, предусматривающего возможность введения ограничений на объекты аренды только законом). В настоящее время действует ограничение, установленное ст. 4 Указа Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" (Ведомости РФ, 1992, N 43, ст. 2429), по которому предприятия вправе самостоятельно, без согласия уполномоченного госоргана, заключать договоры на сдачу в аренду движимого имущества сроком только до одного года.
Уполномоченными государственными органами являются ГКИ РФ и комитеты по управлению государственным имуществом - соответственно по объектам федеральной собственности и собственности субъектов РФ (п. 15 Постановления ВС РСФСР от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт - Петербурга и муниципальную собственность" с последующими изменениями (Ведомости РФ, 1992, N 13, ст. 697, пп. 5, 7), а также Постановление Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. N 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (СА РФ, 1994, N 8, ст. 593).
Исключение из общего правила предусмотрено Федеральным законом от 20 июля 1995 г. "О федеральном железнодорожном транспорте" (СЗ РФ, 1995, N 35, ст. 3505), согласно которому недвижимое имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта (абз. 3 п. 2 ст. 4 указанного Закона).
Широкие права предоставлены образовательным учреждениям. Они могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности, включая земельные участки, с согласия совета данного учреждения, с использованием полученных от аренды средств на развитие образовательного процесса п. 11 ст. 39 Федерального закона "Об образовании" в ред. от 12 июля 1995 г. (Ведомости РФ, 1996, N 3, ст. 150).
Вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, относящихся к собственности муниципальных органов, решаются этими органами (ст. 6 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" - Ведомости РФ, 1995, N 27, ст. 1212).
С введением в действие части первой ГК утратили силу положения ст. 3 Указа Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1230, согласно которым в качестве арендодателей при сдаче в аренду недвижимого имущества государственных и муниципальных предприятий могли выступать исключительно комитеты по управлению государственным имуществом. Теперь названные комитеты могут быть арендодателями лишь в отношении объектов государственной собственности, которые не находятся в хозяйственном ведении предприятий.
4. Арендодателями земельных участков могут выступать:
а) собственники земельных участков (ст. 260 ГК);
б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, - только с согласия собственника (ст. 270 ГК);
в) уполномоченные государством органы - при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности и не переданных в постоянное пользование.
Договоры на предоставление в пользование (аренду) водных объектов заключаются между органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и водопользователями. Если объект расположен на территории нескольких субъектов РФ, то договор заключается со всеми органами исполнительной власти соответствующих субъектов либо с их согласия с одним из этих органов (ст. 54 Водного кодекса).
Арендодателями участков недр выступают уполномоченные на то государственные органы (ст. 11 Закона о недрах); участков лесного фонда - владельцы лесного фонда (лесхозы, колхозы, совхозы, заповедники и др. организации, осуществляющие ведение лесного хозяйства), действующие по согласованию с местными (районными, городскими) органами власти (ст. 11 и 31 Основ лесного законодательства).