Комментарии к Статье 621 (гражданского кодекса) РФ Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. В п. 1 ст. 621 закреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Их три. Первое: соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору: использовал имущество по назначению, не допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д. К нарушениям, которые дают основания признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, что рассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (ст. 619 и коммент. к ней). Данный перечень не является исчерпывающим. Второе: готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае не худших), что выражено в словах: "при прочих равных условиях". Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр. В этой части комментируемая норма воспроизводит в основном п. 4 ст. 86 Основ ГЗ. Третье условие является новым: арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие "разумный срок" следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.
2. В абз. 2 п. 1 ст. 621 сохранена ранее действовавшая норма (см. п. 4 ст. 86 Основ ГЗ, п. 2 ст. 13 Основ законодательства об аренде): при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в т.ч. к размеру арендной платы. Норма п. 3 ст. 614 ГК (о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год) в данном случае не применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а в данном случае стороны оформляют новый договор и не связаны условиями ранее действовавшего.
3. Арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу. Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны в письме ВАС РФ от 10 сентября 1993 г. N С-13/ОП-276 (Вестник ВАС РФ, 1993, N 11, с. 104). Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество внаем.
Абз. 3 п. 1 ст. 621 содержит новеллу о дополнительных способах защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал последнему в заключении договора на новый срок, но в течение года по окончании договора с ним заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.
4. П. 2 ст. 621 содержит норму, аналогичную п. 3 ст. 86 Основ ГЗ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок при фактическом продолжении арендных отношений по истечении срока договора. Для признания договора возобновленным необходимы два условия: 1) арендатор продолжает пользование имуществом после истечения срока договора; 2) арендодатель против этого не возражает. Договор в указанных случаях считается возобновленным на неопределенный срок, что означает наличие у каждой из сторон права в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
5. Правила ст. 621 применяются в случаях, когда иное не предусмотрено законом. Не относится норма о возобновлении договора на неопределенный срок к договору проката (п. 2 ст. 627 ГК), а также к договорам аренды транспортных средств (ч. 2 ст. 632 ГК, ч. 2 ст. 642 ГК).
Норма п. 1 ст. 621 носит диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть в договоре иные, в том числе дополнительные, условия, при которых за арендатором сохраняется преимущественное право на возобновление аренды, либо исключить возможное продление арендных отношений на новый срок.