Комментарии к Статье 650 (гражданского кодекса) РФ Договор аренды здания или сооружения

1. Статья повторяет общее определение аренды, адресованное всем объектам аренды (см. коммент. ч. 1 ст. 606), выделяя особый объект договора - здания и сооружения. Особенности вытекают из присущего им качества недвижимости объектов: неразрывной связи их с земельным участком, на котором объекты находятся, перемещение которых технологически, как правило, невозможно.
Вводится в отличие от ГК 1964 новая классификация одного из объектов - "здание" вместо "строения". Утрачено понятие "нежилое помещение" как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием "строение" (понятие "нежилое помещение" как часть целого понятия "здание" употребимо). Отмеченные изменения ограничивают возможности аренды. Понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные переносные строения облегченного (сборно - разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п. Как выход из создавшегося правового положения их можно было бы классифицировать понятием "нежилые помещения", хотя они в данном случае и не являются частью целого здания.
Если здания классифицировать по такому важному критерию как их функциональное назначение, они дифференцируются на две большие взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования (см. коммент. гл. 35). Переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном порядке (см. ст. 288 ГК).
О понятиях "жилой дом" и "жилое помещение" см. коммент. гл. 35 "Наем жилого помещения". Юридические лица ограничены в аренде жилых помещений (жилых домов): они вправе использовать их исключительно для проживания граждан (см. коммент. п. 2 ст. 671).
Нежилые здания (нежилые помещения): промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно - санитарные, культурно - просветительские, коммунально - бытовые, складские, учебные и для других целей использования.
Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания, например служебная квартира в здании больницы). Жилые здания зачастую включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.).
Основными документами на здание являются его технический паспорт, формируемый Бюро технической инвентаризации (см. коммент. ст. 654), и поземельная книга. Жилые помещения также имеют технический паспорт. Ведется пообъектный реестр собственности, физическим и юридическим лицам выдаются свидетельства установленного образца на здание или на часть здания (см.: Вестник мэрии Москвы, 1995, N 9, с. 28 - 32).
Если в нормативных актах употребляется понятие "гражданские здания", оно объединяет в одну группу жилые и иные непроизводственные здания: торговые, канцелярские, коммунально - бытовые, культурно - просветительские и т.п.
Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению вещей на главную вещь и на ее принадлежность (см. ст. 135 ГК). Основным считается здание "главенствующее по капитальности" постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается строение, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение на земельном участке. Это строения, в основном, некапитального типа (сараи, гаражи индивидуального использования и т.п.).
Такое деление значимо для четкого определения индивидуально - определенного объекта договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества (см. ст. 131 ГК).
Объектом государственной регистрации недвижимого имущества могут быть либо основное и служебные строения, сооружения на одном земельном участке как единый объект учета, либо только здание без вспомогательных (служебных) строений под самостоятельным порядковым номером по улице (набережной), площади, переулку.
В первом случае целесообразно включать в объект договора аренды не только основное здание, но и обслуживающие его служебные постройки. Во втором случае такое правило не сопровождает аренду помещения.
Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (см. ст. 131) и технической инвентаризации в установленном порядке. Госкомимущество РФ ведет учет объектов федеральной собственности и их реестр (СЗ РФ, 1995, N 50, ст. 4930). Комитеты по управлению имуществом субъектов РФ и органов местного самоуправления ведут соответственно учет государственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности и их реестры. Самовольная постройка не является объектом аренды (см. ст. 222).
К арендуемым сооружениям относятся колодцы, оранжереи, парники, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты и др. инженерные сооружения.
Договор аренды зданий или сооружений заключается в соответствии с функциональным назначением конкретных объектов аренды.
Содержанием настоящего договора является сама передача арендованного имущества арендодателем арендатору и ее оформление (см. коммент. ст. 606, 608). К ее оформлению закон (и общие положения об аренде - ст. 607 ГК, и особенные нормы настоящего параграфа - ст. 655 ГК) предъявляет повышенные требования: должны фиксироваться индивидуально - определенные признаки подлежащего передаче конкретного объекта недвижимости. При нарушении этого требования договор не будет рассматриваться как состоявшийся (см. коммент. п. 3 ст. 607). О форме и государственной регистрации договора см. коммент. ст. 651.
Заключению договора должно предшествовать четкое разграничение имущественных прав на сдаваемое внаем имущество, особенно при совместном владении объектом, возникающим в результате приватизации, продажи зданий (жилых и нежилых помещений) и сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (см. коммент. ст. 613).
Нельзя смешивать употребляемое в договорной практике понятие "балансодержатель" государственного или муниципального здания или сооружения, который обладает правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления зданием или сооружением, наряду с понятием субъекта права собственности или уполномоченного собственником лица, являющегося арендодателем.
Балансодержатель - юридическое лицо, подписывающее договор на стороне арендодателя, не являясь им, отвечая лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Балансодержатель - хозяйствующий субъект арендодателя. Он не наделен правом заключать договор аренды, его подписывает соответствующий Комитет по управлению имуществом, являющийся титулодержателем.
Федеральное предприятие не вправе сдавать в аренду здание или сооружение без согласия Госкомимущества РФ. Порядок использования находящихся в федеральной собственности административных зданий и служебных помещений, предназначенных для размещения федеральных органов исполнительной власти и государственных учреждений, определяется Правительством РФ (см. Постановление Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. N 96 "О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" - СА РФ, 1994, N 8, ст. 593).
Помимо предмета, существенным условием договора является срок временного предоставления объекта (см. коммент. ст. 610). В ГК не определен ни максимальный, ни минимальный срок (см. коммент. к настоящему параграфу), но он предполагается как обязательный. Будет ли аренда краткосрочной или долгосрочной, решают стороны.
Третья существенная характеристика настоящего договора - оплата за пользование недвижимым имуществом (см. коммент. ст. 654). Договор считается незаключенным, если сторонами не согласован вопрос о размере арендной платы, да еще в письменной форме.
Если аренда входит в состав смешанного договора (например, о совместной деятельности) и не представляет отдельного договора, соблюдение всех его существенных условий так же обязательно, как и при заключении самостоятельного договора аренды зданий и сооружений.
Отдельные субъекты РФ устанавливают для соискателя проведение аукционов или конкурсов (за исключением ряда организаций и обеспечения отдельных мероприятий) на право аренды зданий (нежилых помещений), если здания относятся к государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности. Победитель аукциона (конкурса) заключает договор аренды в установленном порядке.
Помимо отражения в нем характерных для аренды отношений, договор учитывает норматив потребности для использования площади, оговариваются размещение рекламы на наружной части арендуемого здания (помещения), санкции за нарушение обязанностей сторон, дополнительные условия досрочного расторжения и др. условия, требующие конкретизации (см. коммент. к настоящему параграфу).
Особенностью договора является то, что, помимо сторон, в нем (на стороне арендодателя) выступает теперь балансодержатель, если арендодатель является субъектом права государственной (федеральной или субъекта РФ) или муниципальной собственности.
2. См. коммент. к настоящему параграфу.