Комментарии к Статье 654 (гражданского кодекса) РФ Размер арендной платы

1. Существенное условие договора - оплата найма имущества (см. коммент. ст. 650). Цена должна быть зафиксирована в договоре аренды (см. коммент. ст. 614). Если этого нет, договор считается незаключенным.
Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, специально названных законом. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные или предельные) уполномоченными на то государственными органами (см. п. 1 ст. 424 ГК). Поэтому предусмотрен запрет применения нормы п. 3 ст. 424, устанавливающей возможность на случай неурегулированности цены исполнения договора использовать цену за аналогичные товары, работы или услуги (см. этот пункт ст. 424). Так, Федеральным законом "Об образовании" в редакции от 13 января 1996 г. предусмотрено (п. 11 ст. 39), что государственные или муниципальные образовательные учреждения сдают в аренду закрепленные за ними объекты собственности "по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе".
Плата за аренду федеральных зданий и сооружений - один из источников доходов федерального государственного бюджета. Исключение из правила устанавливается в силу закона. Так, названный Закон допустил, что "средства, полученные образовательным учреждением в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении".
Изменение арендной платы после заключения договора аренды возможно на условиях, установленных п. 3 ст. 614 (см. коммент. к ней).
2. Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению - биржевая, банковская, научная, правоохранительная, образовательная деятельность, игорный бизнес, обслуживание социально незащищенных слоев населения и т.д. Арендная плата должна учитывать технические характеристики здания (помещения), названные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, мансарды, износ, строительный материал стен), перекрытий, тип строения, территориальная зона расположения арендуемого здания, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.п.). Плата за аренду здания или сооружения должна включать и плату за пользование земельным участком (см. коммент. ст. 652), если иное не предусмотрено законом или договором. Стало быть, законом или договором может быть предусмотрена и отдельная плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения.
Коммунальные услуги (вода, тепловая и электрическая энергия, центральное отопление) оплачиваются сверх арендной платы по установленным тарифам, ценам и фактическому потреблению.
3. Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания (помещения) или сооружения - 1 кв. м. Может быть и на 1 куб. м. (мастерские художников). Стороны могут предусмотреть и иные показатели - площадь здания в целом - памятники истории, культуры, архитектуры, гараж или норматив площади в кв. м. на одного сотрудника (по направлениям деятельности учреждения) и т.д.
Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.