Комментарии к Статье 656 (гражданского кодекса) РФ Договор аренды предприятия

1. Аренда предприятий получила широкое распространение в конце восьмидесятых - начале девяностых годов. В Основах законодательства об аренде этому виду отношений посвящен специальный раздел (ст. 16 - 25). Нормы об аренде предприятий (ст. 656 - 664), содержащиеся в ГК, частично совпадают с положениями Основ, но имеют и существенные отличия. Главное из них в том, что в Основах регулировались преимущественно отношения, связанные с передачей в аренду государственных предприятий их трудовым коллективам - организациям арендаторов (кроме ст. 24, касающейся сдачи в аренду предприятий, принадлежащих общественным организациям, и ст. 25 - о сдаче в аренду предприятий кооперативам). Нормы Основ были, таким образом, ориентированы на разгосударствление этих предприятий, создание базы для их последующей приватизации, что позднее получило развитие в законодательстве о приватизации (см. п. 2 ст. 15 Закона о приватизации).
Ст. 656 и последующие статьи § 5 гл. 34 ГК регулируют отношения по аренде предприятий любой формы собственности, в том числе частных, государственных и муниципальных, принадлежащих общественным организациям и т.п.
Данный вид договора характеризуется рядом присущих только ему черт:
1) предметом аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Целью аренды предприятия в связи с этим может быть продолжение арендатором его промышленной (хозяйственной) и коммерческой эксплуатации;
2) по договору аренды предприятия арендодатель обязан передать арендатору во временное возмездное владение и пользование все объекты, составляющие основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.;
3) материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприятия, - запасы сырья, материалов, топлива и пр. - арендодатель передает арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме);
4) арендатору могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием - объектами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися у арендодателя в пользовании на основании договора или другом законном основании. Передача прав на эти объекты производится, как указано в комментируемой статье, в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. В данном случае необходимо иметь в виду прежде всего специальное законодательство, регулирующее права арендаторов и прочих пользователей землей, водными и другими объектами, где определяются их возможности по передаче соответствующих объектов в субаренду (см. коммент. к ст. 607 ГК).
Без согласия собственника могут передаваться указанные права, например, в отношении транспортных средств, находящихся в пользовании у владельца предприятия, сдаваемого в аренду (см. п. 1 ст. 638, п. 1 ст. 647 ГК). Если специальными правилами не предусмотрено иное, то в отношении прочих объектов действует общая норма п. 2 ст. 615 ГК, согласно которой наниматель имущества может уступать права владения и пользования им другому лицу только с согласия собственника (арендодателя по договору на сдачу внаем конкретного объекта);
5) арендатору предприятия передаются не только материальные ценности, но и права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя: на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (фирменное наименование, товарный знак и т.п.), и другие исключительные права (см. ст. 138 ГК);
6) арендодатель может уступить арендатору предприятия права требования, в том числе вытекающие из договорных обязательств, и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Уступка прав требования осуществляется по правилам ст. 382 и других статей § 1 гл. 24 ГК. Перевод долгов может производиться с согласия кредиторов (ст. 391 ГК) и с соблюдением требований ст. 657 ГК (см. коммент. к ст.).
2. Ст. 49 ГК предусматривает, что юридическое лицо вправе заниматься отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, только на основании специального разрешения (лицензии).
П. 2 ст. 656 устанавливает, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или другим правовым актом. Что касается обязательств сдаваемого в аренду предприятия, исполнение которых арендатором невозможно из-за отсутствия у него лицензии, то арендодатель не освобождается от них (включая ответственность перед кредиторами).
Перечень видов деятельности, подлежащих лицензированию, должен определяться законом. До его принятия действует перечень, утв. Постановлением Правительства РФ от 24 декабря 1994 г. N 1418.
3. В отличие от Основ законодательства об аренде (ст. 20), Кодекс не затрагивает вопросов, связанных с трудовыми отношениями работников предприятия, передаваемого в аренду, поскольку они регулируются законодательством о труде. По общему правилу, при сдаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к его работникам переходят к арендатору в порядке, установленном для перехода таких прав и обязанностей в случае реорганизации юридического лица (см. п. 1 ст. 33 и 34 КЗоТ в ред. Закона РФ от 25 сентября 1992 г. - Ведомости РФ, 1992, N 41, ст. 2254).