Комментарии к Статье 672 (гражданского кодекса) РФ Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

1. Настоящая статья фиксирует новое наименование договора найма в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования - договор социального найма жилого помещения.
Законом о жилищной политике в составе государственного и муниципального жилищных фондов выделены для социально незащищенных слоев населения жилые помещения и дома. К ним отнесены: коммунальные квартиры; жилые помещения, заселенные уже по договору найма, предоставленные в пределах нормы жилой площади и оплачиваемые по лимитированной квартирной плате; специализированные жилые дома (общежития, гостиницы - приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома - интернаты для инвалидов, ветеранов и др. (ст. 1, 12 - 15 указанного Закона). Нанимателями в договоре социального найма могут быть исключительно граждане (см. коммент. к ст. 671, 677).
После введения в действие Конституции РФ (ст. 40) в состав фонда социального использования дополнительно введены и другие фонды (частный жилищный фонд), где могут проживать малоимущие и иные указанные в законе граждане, которым следует предоставлять жилье бесплатно или за доступную плату, что не учитывает настоящая статья. При этом граждане, сдающие жилые помещения в поднаем, утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг.
По договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования и других жилищных фондах будут проживать те, кто уже проживает по договору найма в домах государственного муниципального жилищного фонда, независимо от площади занимаемого жилого помещения, и оплачивающие эту площадь по лимитированной квартирной плате (ст. 13 Закона, а также коммент. к ст. 682); кому будут предоставляться жилые помещения в домах этих разновидностей жилищного фонда по ордеру в пределах нормы жилой площади (12 кв. м на одного человека) и по лимитированной квартирной плате (ст. 13, 15 Закона); кто проживает или будет проживать в коммунальных квартирах и специализированных домах (ст. 12 Закона); проживающие и кто будет проживать в частном жилищном фонде и получающие субсидии на оплату нанятого жилья (ст. 40 Конституции РФ).
2. В настоящей статье сохраняется ранее существовавшее правило равенства жилищных прав и обязанностей между всеми совместно проживающими членами семьи и нанимателем. В этом контексте наниматель не наделен по закону большим объемом жилищных прав и обязанностей, чем остальные совместно с ним проживающие. Приведенное положение закона является общей нормой и для коммерческого найма (см. коммент. к ст. 677). Однако, в отличие от договора коммерческого найма жилого помещения в договоре социального найма жилого помещения сохраняется понятие членов семьи нанимателя. Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении.
Статья предусматривает возможность проживающими выбора фигуры нанимателя по усмотрению членов семьи, равно как и перемену нанимателя в процессе пользования жилым помещением, если наниматель умер либо выбыл к другому постоянному месту жительства. В этих случаях договор может быть перезаключен с кем-либо из членов семьи по их усмотрению. Порядок и условия изменения договора найма жилого помещения не определены и поэтому применяются правила, установленные жилищным законом.
3. Настоящая статья не исчерпывающе регулирует эти отношения. П. 3 ее носит отсылочный характер к иным нормам жилищного законодательства, регулирующим эту разновидность договора найма жилого помещения - договор социального найма (см. Закон о жилищной политике). Подробнее условия, порядок и основания заключения договора будут урегулированы Жилищным кодексом РФ. Ряд норм о коммерческом найме специально распространен на договор социального найма: письменная форма договора (ст. 674 ГК), сохранение договора при переходе права собственности на жилье (ст. 675 ГК), обязанности нанимателя жилого помещения (ст. 678 ГК), временные жильцы (ст. 680 ГК), ремонт помещения (ст. 681 ГК), поднаниматели (пп. 1 - 3 ст. 685 ГК). Таким образом, названные нормы приобрели общий характер для двух разновидностей жилищного найма.
Названные нормы (их перечень примерный) не ограничивают применения других норм. Другие нормы настоящего ГК, в том числе и настоящей главы, например, ст. 671, 673, нормы гл. 34 (применительно к жилищным отношениям), действуют, но при условии, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Стало быть, приоритет отдается специальным нормам.