Комментарии к Статье 673 (гражданского кодекса) РФ Объект договора найма жилого помещения

1. Употребляемое в настоящей статье, равно как и в других статьях главы понятие "жилое помещение" - обобщенное, объединяющее ряд однопорядковых понятий: "квартира", "жилой дом", понимаемый в этом пункте исключительно как одноквартирный, и, соответственно, их части - и комнаты, и квартиры. В тех случаях, когда под понятием "жилой дом" понимается многоквартирный жилой дом, на это специально указывается (см. п. 2).
ГК восстанавливает высокие социальные требования к жилому помещению в отличие от требований, установленных Законом о жилищной политике (ст. 1), снизившим эти требования (против Жилищного кодекса). Прежде всего оно должно отвечать такому минимальному, но непременному качеству, как изолированность. Будучи изолированным, оно становится жилым при условии, если его уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем (с 1992 г., когда был принят упомянутый Закон, помещения признавались жилыми, если были пригодными просто к проживанию, что на порядок ниже требований к постоянному проживанию), что отличает жилье от нежилого помещения, место жительства от места пребывания (см. ст. 20 ГК). Например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное от временного (например, от барака).
ГК не называет конкретно санитарные и технические требования к жилому помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного проживания. Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ЖК).
2. Все проживающие в многоквартирном жилом доме вправе пользоваться общим имуществом дома (независимо от его форм собственности), к которому относятся общие помещения дома (лестничная клетка, общее домовое оборудование за пределами квартиры - газовые, электрические, водоканальные сети и сети центрального отопления), и другим имуществом, названным в ст. 290 ГК.