Комментарии к Статье 677 (гражданского кодекса) РФ Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

1. Выражена общая особенность любой разновидности этого договора - нанимателем может быть лишь физическое лицо - гражданин (см. гл. 3 ГК и коммент. к ст. 671). Заключать договор вправе совершеннолетние граждане, а несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет - с письменного согласия своих законных представителей. Возможна замена нанимателя по основаниям и на условиях, установленных ст. 686, и наделение постоянно проживающих положением сонанимателей (см. также коммент. к ст. 686). Настоящая статья устанавливает единственного титулодержателя нанятого помещения из множества его постоянных пользователей.
2. В отличие от ранее действующего жилищного законодательства, настоящая статья содержит указание на обязательное включение в текст письменной формы договора всех совместно проживающих с нанимателем лиц, в том числе несовершеннолетних, малолетних лиц, находящихся под опекой и попечительством. Из закона вытекает, что текущие изменения в составе постоянных пользователей в процессе пользования жилой площадью (ст. 679 ГК) также надлежит адекватно отразить в договоре в соответствующих записях. На тот случай, если в договоре кто-либо не будет персонально назван, действует правило ст. 679, т.е. его жилищные права должны быть оформлены согласно требованиям как вселение новых постоянных пользователей. Если они были своевременно оформлены в соответствии с названной статьей, то при наличии доказательств этого вносятся необходимые изменения в текст договора. Такая мера обеспечивает осуществление требования письменной формы договора (см. коммент. к ст. 674), но только при заключении договора коммерческого найма.
Другое отличие от прежнего жилищного законодательства, а также и от регулирования договора социального найма жилого помещения - ст. 672 ГК - отказ в регулировании коммерческого найма жилого помещения от понятия членов семьи нанимателя и замена его понятием "граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем". Это - отказ от европейского типа семьи и замена неравноценным конгломератом случайных лиц, круг которых ограничен усмотрением уже проживающих, не связанных между собой кровнородственными или иждивенческими связями либо ведением общего домашнего хозяйства, но наделенных всей полнотой жилищных прав и обязанностей в качестве членов одного сообщества.
Настоящая глава в большинстве своих статей называет только нанимателя как носителя жилищных прав и обязанностей по данному договору, хотя равенство жилищных прав и обязанностей всех постоянно проживающих с ним провозглашается. Как правило, наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения, что также отличает коммерческий наем от договора социального найма жилого помещения.
Отношения между нанимателем и конгломератом постоянных пользователей, проживающих вместе с нанимателем, регулируются гражданским и жилищным законами.
3. В отличие от прежнего жилищного законодательства в настоящей статье провозглашается отказ в принципе от солидарной ответственности совместно проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем и устанавливается персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих, если они нарушают условия договора (см. коммент. к ст. 687).
Солидарная ответственность этих лиц установлена настоящей статьей как исключение из правила (п. 4).
Конструкция единственного ответственного титулодержателя из множества совместно с ним проживающих лиц вступает в противоречие с принципом равенства жилищных прав и обязанностей всех постоянных пользователей (п. 2) и аналогична положению временных жильцов и поднанимателей по отношению к нанимателю (см. коммент. к ст. 680, 685), за действия которых отвечает титулодержатель перед наймодателем. Однако положение постоянных пользователей жилого помещения несопоставимо с положением временно проживающих (временные жильцы и поднаниматели). Постоянные пользователи во всех случаях должны быть сонанимателями, сотитулодержателями наряду с нанимателем. Тогда будет последовательно введено правило о равенстве жилищных прав и обязанностей участников наемных правоотношений.
4. Солидарная ответственность постоянных пользователей допускается как исключение, в силу особой договоренности между ними. Солидарные обязанности (ответственность) вводятся при неделимости предмета обязательства, каким и является объект договора найма жилого помещения, пока договор найма не изменен.
Если постоянные пользователи специально заключают договор с нанимателем о солидарной ответственности (ст. 322 ГК) перед наймодателем (сообщив ему об этом), тогда они становятся сонанимателями, т.е. обретают полное равенство в жилищных правах и обязанностях.