Комментарии к Статье 685 (гражданского кодекса) РФ Поднаем жилого помещения

1. Пп. 1 - 3 настоящей статьи носят общий характер для любой разновидности договора найма (см. коммент. к ст. 672).
В отличие от временных жильцов (см. коммент. к ст. 680) поднаниматель и совместно с ним проживающие, получая в пользование жилую площадь по договору от нанимателя, должны ее оплачивать. Договор поднайма заключается на определенный срок в пределах оставшегося общего срока договора найма. ГК содержит запрет поднайма при краткосрочном найме (см. коммент. к ст. 683), если иное не предусмотрено договором, т.е. этот запрет может быть преодолен по специальной договоренности.
Согласия совместно проживающих с нанимателем постоянных проживающих на заключение договора поднайма настоящая статья не требует, но, принимая во внимание их равенство между собой (см. коммент. к ст. 672 и 677), очевидно, что договор подписывается на стороне нанимателя также и постоянными пользователями.
Поднаниматель, равно как и временный жилец, не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, оставаясь "в тени" фигуры нанимателя перед наймодателем. Это означает, что за его действия, нарушающие условия договора найма, заключенного между наймодателем и нанимателем, несет ответственность наниматель. Поднаниматель получает нанятую жилую площадь (либо жилое помещение в целом, либо его часть) в пользование. Поднаниматель не обладает никакими распорядительными жилищными правомочиями, условия пользования определяются нанимателем, по его усмотрению.
2. Сохраняется прежнее положение жилищного законодательства о необходимости соблюдения в результате вселения нормы жилой площади на одного человека (12 кв. м). Поэтому сдача жилого помещения в поднаем не допускается, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее нормы.
Настоящее требование из числа ранее действовавших является единственным. Прежние условия, при которых сдача жилого помещения в поднаем не допускалась (запрет на вселение поднанимателя в помещение, где проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также без согласия проживающих в одной коммунальной квартире, других нанимателей и совместно с ними живущих постоянных пользователей), не действуют.
3. Плата за поднаем устанавливается соглашением нанимателя и поднанимателя. Эта плата не лимитирована.
4. Срок договора поднайма определяется по усмотрению нанимателя и поднанимателя, но не может быть больше общего срока договора найма - пяти лет (см. коммент. к п. 1 наст. ст.).
5. Если договор найма досрочно прекращается (см. коммент. к ст. 687), следует прекращение соответственно и договора поднайма. Поднаниматель и члены его семьи должны освободить занимаемую жилую площадь. Он не наделен преимущественным правом на возобновление договора поднайма на новый срок (см. коммент. к ст. 684).